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Logement à louer : dans quel cas signer une convention avec l’Anah ?

Vous voulez mettre un logement en location, en l’état ou après y avoir fait des travaux ? En signant une convention avec l’ Anah , vous pouvez obtenir une réduction de votre impôt sur le revenu. S’il s’agit d’une convention avec travaux, l’Anah vous accorde en plus une aide pour les financer. En contrepartie, le loyer doit être abordable et le revenu de votre futur locataire ne doit pas dépasser un montant maximum.

À savoir

En tant que propriétaire bailleur vous pouvez obtenir la prime énergie appelée , pour certains travaux.

Location immobilière : contrat de location (bail)

      Vous devez êtes l’usufruitier ou le propriétaire (y compris SCI familiale) d’un logement que vous souhaitez mettre en location durant au moins 6 ans, après y avoir fait certains travaux.

      Le logement à mettre en location doit respecter les critères suivants :

      • Ne pas avoir fait l’objet de financement public au cours des 5 dernières années (notamment PTZ), sauf  exceptions 

      • Etre construit depuis plus de 15 ans lorsque vous obtenez l’accord pour les aides financières de l’Anah, sauf si vous voulez uniquement y faire des travaux d’adaptation aux handicap ou à la perte d’autonomie

      • Respecter les critères d’un logement décent, au moins après les travaux

      À savoir

      À la signature de la convention, si le logement est déjà occupé par le locataire, le bail devra être renouvelé. Il s’agit de signer avec ce même locataire un nouveau bail, pour que ses conditions correspondent à celles de la convention (bail d’habitation vide, montant du loyer et revenu du locataire ne dépassant pas un maximum).

      Durant les 6 ans que dure la convention, vous devez respecter les règles suivantes :

      • Le logement doit être loué avec un bail d’habitation vide et être la résidence principale du locataire

      • Le locataire ne doit pas être un membre de votre foyer fiscal, ni un ascendant ou descendant des membres de votre foyer fiscal. Si le logement appartient à une SCI familiale, le locataire ne doit pas être un des associés de la SCI, ni un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant d’un des associés de la SCI.

      • Lors de la signature du bail, les revenus du locataire ne doivent pas dépasser un montant maximum.

      • Le loyer initial ne doit pas dépasser pas un montant maximum.

      • Si le locataire vous annonce qu’il quitte le logement, vous devez remettre le logement en location aux conditions de la convention, et dans un délai maximum d’un an après la notification du congé (préavis) du locataire.

      • Si vous voulez donner congé (préavis) au locataire, vous devez respecter des règles particulières

      • Si vous vendez le logement, la convention s’impose à l’acheteur. Les engagements de la convention doivent être indiqués dans l’acte de vente pour que l’acheteur signe avec l’Anah un avenant à la convention. Si vous ne respectez pas cette obligation, l’Anah peut vous sanctionner (amende).

      À savoir

      Vous devez tenir la convention à la disposition du locataire, durant ces 6 années.

      Les travaux ne doivent pas commencer avant l’accord de l’ Anah .

      Les travaux doivent être faits par des professionnels du bâtiment.

      Attention

      Les travaux ne doivent pas être assimilables à de la construction neuve ou de l’agrandissement du logement.

      L’Anah peut vous accorder une aide financière pour les travaux suivants :

      Convention travaux : part du coût des travaux prix en charge par l’Anah

      Types de travaux pris en charge

      Travaux d’amélioration

      Travaux lourds

      Limite de prise en charge par l’Anah

      750 €  HT/m2 et 80 m 2 par logement

      1000 €   HT/m2 et 80 m 2 par logement

      Travaux concernés

      • Mise en sécurité et salubrité du logement (pris en charge à 35 %   maximum)

      • Adaptation du logement pour l’autonomie de la personne âgée ou handicapée (pris en charge à 35 %   maximum)

      • Réhabilitation d’un logement moyennement dégradé (pris en charge à 25 %   maximum)

      • Rénovation énergétique globale du logement (pris en charge à 25 %   maximum)

      • Amélioration des performances énergétiques du logement (pris en charge à 25 %   maximum)

      • Travaux à la suite d’une infraction au règlement sanitaire départemental ou d’un contrôle de décence (pris en charge à 25 %   maximum)

      • Transformation d’un local en logement (pris en charge à 25 %  %maximum)

      Réhabilitation d’un logement indigne ou très dégradé (pris en charge à 35 %  %maximum)

      Vous pouvez connaître toutes les autres conditions que doit remplir votre projet de travaux en consultant  les aides de l’Anah aux travaux pour les propriétaires bailleurs  (locataire âgé ou handicapé en cas de travaux pour l’autonomie, audit énergétique en cas de travaux liés à la performance énergétique du logement …)

      À savoir

      Pour financer votre projet de travaux, vous pouvez cumuler les aides de l’Anah avec, notamment, un éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ), un prêt épargne logement, un  prêt travaux d’amélioration d’Action logement  …

      Il existe 3 conventions avec travaux.

      Chacune correspond à un montant de loyer maximum (loyer intermédiaire loc 1 , loyer social loc 2 ou à loyer très social loc 3 ), auquel est associé un montant de revenu maximum pour le locataire et un taux de réduction annuelle de votre impôt sur le revenu.

      En pratique, plus le loyer et les revenus du locataire sont faibles, plus la réduction annuelle d’impôt sur le revenu qui vous est accordée est importante.

      Cette réduction fiscale (dispositif appelé Loc’Avantages ) est encore accrue si vous recourez à l’intermédiation locative :

      Réduction fiscale avec et sans intermédiation locative

      Réduction annuelle de l’impôt sur le revenu pour une convention conclue au plus tard le 31 décembre 2024

      Convention à loyer intermédiaire ( loc1 )

      Convention à loyer social ( loc2 )

      Convention à loyer très social ( loc3 )

      SANS intemédiation locative

      15 %

      35 %

      Pas de convention sans intermédiation locative

      AVEC intermédiation locative

      20 %

      40 %

      65 %

      Signer une convention avec travaux vous permet également d’obtenir certaines primes :

      Primes possibles en cas de convention avec travaux

      Convention avec travaux

      Loyer intermédiaire

      (loc 1)

      Loyer social

      (loc 2)

      Loyer très social

      (loc 3)

      Prime Habiter mieux

      De 1 500 €   à 2 000 €   par logement.

      Elle est versée en cas de travaux de rénovation énergétique, y compris lorsqu’ils sont menés lors de travaux lourds, de travaux de réhabilitation d’un logement dégradé, de travaux de transformation d’usage, ou de travaux réalisés à la suite d’une infraction au règlement sanitaire départemental ou d’un contrôle de décence.

      Attention, il n’est pas possible de cumuler la prime Habiter Mieux et MaPrimeRénov’ pour les mêmes travaux.

      Prime d’intermédiation locative

      Non

      De 1 000 €   à 3 000 €  selon le type d’intermédiation locative et la surface du logement

      Prime de réduction de loyer

      Non

      Au maximum 150 €  /m2, dans la limite de 80 m2 par logement.

      • En cas de travaux lourds ou d’amélioration

      • En complément d’une aide accordée par une collectivité territoriale

      • En cas de logement situé dans « une zone où le marché locatif est tendu »

      Prime de réservation

      Non

      Non

      De 2 000 € à 4 000 € si vous accordez au préfet le droit de choisir votre locataire ( droit de réservation du préfet )

      Vous devez faire votre demande :

      • Soit, avant la signature du bail, ou avant son renouvellement

      • Soit, si un bail a déjà été signé, au plus tard dans les 2 mois qui suivent la prise d’effet du bail (date d’entrée dans les lieux du locataire)

      • Soit, si le bail a déjà été renouvelé, au plus tard dans les 2 mois qui suivent le renouvellement

      À savoir

      Un renouvellement anticipé du bail est possible pour signer une convention avec travaux.

      Lorsque l’Anah vous donne son accord, vous devez faire les travaux conformément au projet que vous avez présenté.

      Vous devez faire les travaux dans les 3 ans qui suivent l’accord de l’Anah.

      Une fois les travaux terminés, vous devez présenter les factures à la délégation locale de l’Anah. L’Anah vous verse la totalité de l’aide aux travaux.

      En cas de décision d’attribution favorable, l’aide est versée une fois les travaux achevés.

      Mais vous pouvez percevoir le versement d’un acompte pour le début des travaux. Pour cela, vous devez notamment disposer de revenus très modestes.

      Votre demande d’acompte doit être faite à partir de ce formulaire :

    • Propriétaire bailleur : demande de versement d’un acompte pour commencer les travaux (Anah)

      Vous pouvez contester la décision de l’Anah, au plus tard 2 mois après l’avoir reçue.

      Pour cela, vous devez :

      • Soit faire un recours gracieux auprès de l’autorité qui a pris la décision

      • Soit faire un recours hiérarchique auprès du conseil d’administration de l’Anah

      • Soir faire un recours contentieux auprès du tribunal administratif dont dépend le logement loué. Vous devez prendre un avocat.

      Vous devez êtes l’usufruitier ou le propriétaire (y compris SCI familiale) d’un logement que vous souhaitez mettre en location durant au moins 6 ans.

      Le logement à mettre en location doit respecter les critères suivants :

      • Avoir plus de 15 ans, sauf si vous voulez y faire des travaux d’adaptation aux handicap ou à la perte d’autonomie

      • Etre un logement décent

      • Etre classé A, B, C, D, ou E (classement indiqué dans le DPE)

      • Ne pas avoir fait l’objet de financement public au cours des 5 dernières années (notamment PTZ), sauf  exceptions 

      À savoir

      A la signature de la convention, si le logement est déjà occupé par le locataire, le bail devra être renouvelé. Il s’agit de signer avec ce même locataire un nouveau bail, pour que les conditions du nouveau correspondent à celles de la convention (bail d’habitation vide, montant du loyer et ressources du locataire ne dépassant pas un maximum).

      Durant les 6 ans que dure la convention, vous devez respecter les règles suivantes :

      • Le logement doit être loué avec un bail d’habitation vide, et être la résidence principale du locataire.

      • Le loyer ne doit pas dépasser pas un montant maximum

      • Le locataire ne doit pas être un membre de votre foyer fiscal, ni un ascendant ou descendant du foyer fiscal.

      • Les revenus du locataire ne doivent pas dépasser un montant maximum, qui dépend de la convention

      • Si le locataire vous annonce qu’il quitte le logement, vous devez remettre le logement en location aux conditions de la convention, et dans un délai maximum d’un an après la notification du congé (préavis) du locataire.

      • Si vous voulez donner congé (préavis) au locataire, vous devez respecter des règles particulières

      • Si vous vendez le logement, la convention s’impose à l’acheteur. Les engagements de la convention doivent être indiqués dans l’acte de vente pour que l’acheteur signe avec l’Anah un avenant à la convention. Si vous ne respectez pas cette obligation, l’Anah peut vous sanctionner (amende).

      À savoir

      Vous devez tenir la convention à la disposition du locataire, durant ces 6 années.

      Il existe 3 conventions sans travaux. Chacune coorespond à un montant de loyer maximum (loyer intermédiaire loc 1 , loyer social loc 2 ou à loyer très social loc 3 ).

      Signer une convention sans travaux vous permet d’obtenir une réduction annuelle de votre impôt sur le revenu (dispositif fiscal Loc’Avantages). Plus le loyer et les revenus du locataire sont faibles, plus la réduction d’impôt qui vous est accordée est importante. De plus, si vous recourez à l’intermédiation locative, cette réduction est encore accrue.

      Ces différents montants dépendent de la zone où se situe le logement. Pour connaître la zone de votre logement, vous pouvez utiliser ce simulateur :

    • Connaître la zone de sa commune : A, Abis, B1, B2 ou C

      • Selon la convention signée, vous pouvez également obtenir les primes suivantes :

      Primes possibles en cas de convention sans travaux

      Convention sans travaux

      Loyer intermédiaire

      (loc 1)

      Loyer social

      (loc 2)

      Loyer très social

      (loc 3)

      Prime d’intermédiation locative

      Non

      De 1 000 €   à 3 000 €   selon le type d’intermédiation locative et la surface du logement

      De 1 000 €   à 3 000 €   selon le type d’intermédiation locative et la surface du logement

      Prime de réservation

      Non

      Non

      De 2 000 € à 4 000 € si vous accordez au préfet le droit de choisir votre locataire ( droit de réservation du préfet )

      Vous devez faire votre demande :

      • Soit, avant la signature du bail, ou avant son renouvellement

      • Soit, si un bail a déjà été signé, au plus tard dans les 2 mois qui suivent la prise d’effet du bail (date d’entrée dans les lieux du locataire)

      • Soit, si le bail a déjà été renouvelé, au plus tard dans les 2 mois qui suivent le renouvellement

      À savoir

      Un renouvellement anticipé du bail est possible pour signer une convention à loyer social ( loc 2 ) ou à loyer très social ( loc 3 ).

      Vous pouvez contester la décision de l’Anah, au plus tard 2 mois après l’avoir reçue.

      Pour cela, vous devez :

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